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大部分在香港上市的內房股一三年中期業績均優於市場預期，迷你倉一三年上半年，內房板塊盈利平均增長23%，受惠於去年和一三年上半年的合同銷售理想，一三年全年的盈利能見度相當高，總收入鎖定率高達89%。雖然一三年上半年內房板塊的平均毛利率同比下降了6.4個百分點至33%，但銷售額同比增長35%快於預期，抵銷了利潤率的下降。 一三年上半年，土地市場買賣非常活躍，根據CREIS中指數據，今年首7個月，國內302個城市的土地銷售額同比增加42%，平均土地價格亦上升了29%。由於內地房地產開發商積極建立土地儲備，因此今年上半年，內房股的淨負債比率，平均增加2.9個百分點至59%。但由於早前許多房地產開發商進行了一系列的融資活動以降低借貸成本，因此內房股的資產負債表仍然健康。 預期一三年下半年，資金流動性相對收緊（銀行在下半年的新增貸款較上半年低），將對房地產開發商自存倉現金流有負面影響，但資金流動性較緊的情況應該好於一一年下半年。預期今年下半年將不會有新的房地產緊縮措施，因中國政府仍在努力穩定經濟增長。 內地房地產開發商今年的合約銷售增長目標為19%，其中，中國海外(688)、世茂房地產(813)及越秀地產(123)上調一三年的合同銷售目標；雖然華潤置地(1109)保持今年的合約銷售目標不變，但預期公司今年的銷售額很大機會超過其銷售目標。平均來說，內地房地產開發商一三年合同銷售目標為同比增長19%。 美林預計中國房地產板塊在一三至一四年的盈利增長分別為22%和16%，而且一三年盈利能見度相當高。今年上半年合同銷售一直保持強勁，若保持目前的銷售速度，一四年的總收入鎖定率也將大幅度上升，未來兩年內房股的盈利增長亦將保持穩固。投資建議：買入內房龍頭股中國海外(688)及華潤置地(1109)。 中國銀行私人銀行（澳門）紀永華迷你倉新蒲崗