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信息來源於四川新聞網 / Cited from .newssc.org/製圖司婉靖　　@華西都市報:由華西都市報策劃舉辦的“2013?中國商業地產成都峰會”將于本周五（10月25日）下午在明宇尚雅飯店舉行。屆時，迷你倉最平國務院發展研究中心、住建部以及代理機構、品牌開發商等商業地產及經濟領域專家、學者將齊聚成都，把脈中國商業地產發展趨勢，解密成都成功的商業地產樣本。延續上周六、周日成功召開的2013全川金鋪投資會，一場商業地產高端峰會即將在本周五開幕。借第十四屆西博會之契機，總結成都商業地產成功樣本與發展現狀，展望成都商業地產未來與趨勢，由華西都市報策劃舉辦的“2013?中國商業地產成都峰會”將于本周五（10月25日）下午在明宇尚雅飯店舉行。　　屆時，國務院發展研究中心、住建部以及代理機構、品牌開發商等商業地產及經濟領域專家、學者將齊聚成都，把脈中國商業地產發展趨勢，解密成都成功的商業地產樣本。借西博會聚焦成都商業樣本　　10月23日，第十四屆西博會已于成都拉開帷幕。曆年西博會，商業地產項目都備受投資者關注。近10萬政商人士參與的西博會，對樓市特別是商業地產而言，同樣意味著無限的商機。　　作為全國商業地產在建規模最大的成都，品牌開發商正逐步加大商業地產的投資比例。商業地產正逐漸成為成都房地產發展乃至整個經濟發展的重要部分。同時，商業地產正成為�多開發商的矚目領域。保利、萬科、龍湖、�大為首的品牌開發商逐步轉攻商業地產，以商業地產為主導戰略布局比例大幅提升。　　正是在這一背景之下，華西都市報在本月，重磅策劃了以商業地產為主題的策劃活動。繼本月19日、20日成功舉行的2013金鋪投資會之後，即將于本周五召開的“2013?中國商業地產成都峰會”則將聚焦成都商業地產發展狀況，為大家揭開商業地產成功樣本的神秘面紗，把脈中國商業地產發展趨勢。重磅級專家把脈商業地產趨勢　　本次2013?中國商業地產成都峰會，將邀請國務院發展研究中心、住建部以及代理機構、品牌開發商等商業地產及經濟領域專家、學者，共同把脈商業地產發展脈搏，探討成都商業地產狀況及未來趨勢。　　據主辦方介紹，國務院發展研究中心研究員博士王國華、住建部政策研究中心科研處處長周江、睿意德董事兼總經理張建華、三益商業地產研究院院長袁威等國內知名商業地產及政策專家將出席本次峰會並就商業地產發展狀況發表演講。　　同時，中海、華潤、萬達、明宇、藍光、浪度、銳馳、新港等商業地產品牌開發商及代理機構老總也將集聚峰會，就成都商業地產發展其運營現狀展開討論與把脈。　　峰會期間，嘉賓將圍繞商業地產是陷阱還是餡餅、商業地產資產證券化的需求與趨勢、成都商業地產發展報告等話題解讀商業地產發展現狀與未來。一場年度最大的成都商業地產峰會即將到來。　　華西都市報記者舒紓嘉賓訪談成都商業地產將面臨更大挑戰三益中國?院長助理、三益商業地產研究院院長袁威這是一個充滿機遇的時代　　商業地產所扮演的城市經濟引擎和發動機的作用越來越明顯，整個行業的產業化趨勢越來越受到政府部門、機構投資者、品牌商家等社會各界的強烈關注。據統計,目前成都的綜合體在建的項目已經超過一百個，一方面說明成都的活力和它的影響力,另一方面，可能大家也比較擔憂，這麼大的供應量如何去消化和運營？　　“這是一個好的時代，這是一個壞的時代，這是一個充滿機遇的時代，也是一個擁有巨大壓力的時代”，一方面是房地產市場的嚴厲調控，一方面是城市化的快速推進，一方面是成都城市的巨大的發展機遇，特別是天府新區的建設，真正成功運營的城市綜合體實際上還為數不多，令人耳目一新的城市綜合體項目才剛剛起步，真正具有國際高品質的城市商業中心，從今年開始還會陸續展開，未來成都的商業地產一定會面臨更大挑戰。　　當然，成都的不動產投資商與開發商非常善於學習，伴隨著成都城鎮化發展和城市功能擴張，成都的商業地產從運作模式、開發模式、產品設計和功能設計等方面有了長足發展。而三益中國是將建築設計、全程商管、商業研究及投融資融入整個服務系統並相互整合的全產業鏈服務商,開發設計逾七千多萬平米的項目，在商業地產的全程價值鏈方面有著自己獨特的體會和經驗。我們在市場的戰略拓展方向的選擇上，有著自己的要求。成都在國家級和區域級的城市定位、城市戰略高度、城市功能、產業結構等方面都與三益中國的選擇高度契合。成都商業地產近十年發展　　尤其是成都的商業地產的產品從單一的商業形態演化為城市綜合體，其中所蘊含的商業形態、商業規劃、商業運營模式、投資開發模式及其產品形態已經不是往日可以比肩的。三益中國非常願意在這樣的市場貢獻自己的力量，也希望將三益中國的各類商業地產的經驗和體會與我們的同行共同分享。　　成都商業地產在近十年的發展中也因開發模式、開發零售等付出了昂貴的代價，井噴之下呼迷你倉理性、健康。因為任何一個新舊更替的時代必然都會面臨更多的分歧、問題、矛盾，商業地產市場更是如此。此次，西部第一大報??《華西都市報》與專家、學者、與相關機構、與開發商一起搭建這樣一個專業的平台，來共同探討成都商業地產如何創新發展，如何來為成都服務業發展助力添彩，希望讓成都的商業地產開發能夠不走彎路，少走彎路，讓商業地產開發商，投資者大家共同實現商業地產的最大價值。 華西都市報記者李暉從“商品消費”到“場所消費”RET睿意德董事兼總經理張建華區域商業中心漸成主流　　華西都市報：隨著成都交通的大變革，商圈的形成和住宅如何保持強有力的互動，形成各自的特色?　　張建華：首先一個明顯的趨勢就是成都商圈由放射性輻射向橫向輻射轉變，將延長原有商圈輻射觸角，趨同一個大商圈下發展格局。交通優化，區域商業中心受到重視，將拉平與傳統城市核心商圈的地位與租金差距，區域商業中心漸成主流。　　其次：商圈主題化發展趨勢明顯，消費需求的強勁增長，使得大批機構和資金扎堆商業地產，開發購物中心打造各式商圈。在這股潮流下，同質化危機加劇了競爭，購物中心紛紛通過布局主題特色來增加自身亮點、吸引客流。除了通過建築創新、展示方法改變以及增加文化特色和品牌資源以外，部分購物中心開始發展多層次、多主題的功能復合型綜合體，滿足不同消費者的需求，都市場主題化將表現在：文化、演藝、科技、旅遊、復合奧特萊斯、社區商業等類型方向快速發展。　　華西都市報：國內許多商業巨頭都提出了體驗式消費的概念，萬達也提出了一切商業行為都要為“人”服務，而傳聞類似“菜鳥網絡”這種物流系統也將顛覆傳統超市，為此您怎麼看？　　張建華：2012年成都商業地產，包括整個國內商業地產都呈現出一個趨勢，就是消費者由“商品消費”過度到“場所消費”，現在消費者的鑒賞力越來越強，買牛仔褲不一定非要買古奇的，所以對買不同的品牌，到不同的店鋪，偏好某一種品牌的文化，就成了這些消費者很明晰的取向。消費者不但買奢侈品，還要買二線品牌，甚至有一些快銷品牌也是他們的選擇，這樣就需要有一個大規模的購物中心。　　人們的消費時間越來越稀缺，需要在一個場所完成所有活動，提升他們的活動效率，這時消費者選擇的不僅是一種商品，而是一個綜合性的消費場所。現在消費者的身份是發散的，一個消費者可能是老師、藝術家、業餘運動員，這就決定了每個商家都有一個足夠寬的市場可以細分。這樣的趨勢就可以產生一個專業化的商家，比如中國引進一些專業的戶外產品，或者中國的商家專門做戶外產品，正是有了消費者多維度的身份，才能保證市場的細分和新業態商業的產生。成都商業地產“去主力店化”　　華西都市報：主力店作為一個商場的門臉，固然重要，而您之前的報告說過，成都的商業地產正在進行一輪“去主力店化”？　　張建華：嗯，當下商業地產的次主力店占比加重。對於位置相對不錯、對租金有要求的購物中心來說，扣除掉公共通道、公共休息區、餐飲、娛樂等業態佔用面積較大，再去掉主力店其可出租于零售品牌面積較小。去掉大面積低租金的主力店，將其化整為零，給予次主力店、快時尚品牌、品牌集合店的策略模式。買商舖賺錢越來越難　　華西都市報：如今，有的區商業格局已經形成，有的正在趨於成熟，有的算是四平八穩，有的卻走向低落，您也說過在一二線城市商舖已經不是處處有商機了，您是如何看待的？　　張建華：在央行收縮房貸、政府打擊房產投機的背景下使得越來越多的人把目光關注到商舖上來。隨著投資商舖的競爭過大，人們投資商舖已經趨於理性，而買商舖賺錢也越來越難。　　另外，從一線城市到三線城市，銷售的價格和租金的比值越來越懸殊，有的項目每平方米均價已經賣到8萬元，但是租金卻不到60元，如果按靜態租金計算，40年的靜態租金相當于目前一平米的售價。在國外，商舖只租不售，有利於運營，在國內卻無法實現，這也說明瞭銷售商舖是中國特色市場下的產物。知名房企雖然紛紛宣佈進入商業產品線開發戰略布局，但在原有體制與盈利模式的背景下，回現仍是考核團隊業績的主要指標，租售並舉將成為首選的操作模式，而市場在這樣的壓力下，必然趨於理性。　　華西都市報：很多商業中心以引進奢侈品為項目有力支撐點，但奢侈品也不可能遍地開花，對此，您怎麼看二者的矛盾？　　張建華：目前很多一線城市的品牌企業，已經開始深入三四線城市，所以說渠道下沉是目前典型的狀況。奢侈品品牌資源比較較少，布店數量有限、進駐條件比較嚴苛；成都�多高端定位商業項目，同期供應，出現階段性供需失衡，招商競爭激烈，項目在定位時，應保持理性，不必有過多高端情結、高端未必代表高收入。　　未來隨著成都市經濟的快速發展和消費需求的提高，國際名品逐漸進入發展，之前依托百貨、以代理形式經營的品牌較多，未來進駐購物中心獨立開店的品牌將呈增加趨勢。 華西都市報記者羅傑孫詩琪儲存