sgusers的部落格

　　■新快報見習記者 許莉蕓報道　　成交均價4年增速近60%　　把握先機就會贏得市場。伍勇不僅在五年前嗅到了其中巨大的商機，文件倉更切身體會到了幾年中土地成交的迅猛。他告訴記者，從2009年掛牌土地面積800萬畝到2013年達1.8億畝，成交均價也從每年每畝330元暴漲至2013年的521元，四年來增速將近60%。　　按照農業部公佈的數據，截至2012年12月底全國土地流轉面積約2.7億畝。記者初步估算，如按土流網2013年成交均價521元（每畝每年）計算，那麼，目前全國土地流轉總市值約為1406.7億元。　　跟58同城一樣，出租者只需要登錄土流網註冊賬號，就可以發佈土地轉讓信息，而有土地需求的個人、經濟體、公司等，也可以上線查找具體到省、市、縣分類的土地項目、土地出讓信息。　　記者登錄土流網發現，可以通過檢索“區域、面積、年限、類型和流轉方式”可以篩選出自己想要找的土地。同時伍勇告訴新快報記者，為了更好地服務投資者和出租者，土流網還開發出了土地評估系統，根據土地類型、自然因素和社會因素等，會給出相對客觀的價錢評估。　　土流網採用了先進的全球地圖定位技術，每塊交易土地都可在線看到其詳細的地圖位置信息和衛星照片，讓農村流轉土地有了極好的在線展示條件，將極大地促進農村土地流轉的效率與擴大流轉區域範圍。　　在網站初創期，土流網鼓勵人們嘗試一個新的職業———土流經紀人，即只要註冊會員就可成為土流收集發佈本地的土地信息，通過促成交易獲取中介費。這就類似“58同城中”的房產中介一樣。伍勇告訴新快報記者，“這種模式的准入門檻低，在2012年初已經有500多人成為了土流經紀人，隨後我們很少發展了，主要發展流轉中心。　　O2O模式把關土地信息　　伍勇所說的流轉中心就是目前土流網主要發展的線下模式。目前土流網已經在全國各地建立了52家土地流轉中心。　　土流網採用O2O模式，線上用戶發佈土地供求信息，線下52家土地流轉中心提供土地信息核實、陪同勘察、價值評估、法律咨詢、土地項目策劃等服務。各土流中心與土流網總部為加盟關係，後者收取前者每年數萬元加盟費和中介傭金收入的10%，這占到土流網總部收入的80%，另20%來自網站為客戶提供的信息服務費等。　　伍勇對新快報記者表示，目前土流網對於線下的土地流轉中心把關很嚴格，“一般都是對土地很瞭解或者長期從事相關行業的人員，並且有一點最重要就是對當地土地資源十分瞭解。”土流網綿陽流轉中心負責人童先生告訴新快報記者，去年8月開始加入土流流轉中心。之前他在一家民營公司負責林地購買業務。“由於一直在這個行業也比較瞭解，我們客戶也有投資需要，因此有一個信息交流的平台很重要。”他告訴記者，一年的時間綿陽流轉中心已經完成40單左右。“今年4月以來，業務出現好轉”。　　同時，土流網佛山、肇慶、清遠土地流轉中心負責人孔先生也對新快報記者表示，他從2008年開始“炒地”。當時也賺取了創業的“第一桶金”。2008年他在肇慶老存倉的一農村想購買300元一畝的農業地，“一共有200畝左右，當時價值6萬多元”，“我投資比較大膽，當時根本沒錢”。於是接下來的時間內，孔先生四處尋找倒手的買家。幸運的是不久後，他就成功找到了買家，而此時他轉手的價格升至了16萬。　　孔先生告訴新快報記者，“我們會給客戶推薦他們想要的土地，然後收取客戶2000元的‘看地服務費’，在一年時間內我們隨時為他服務，提供訊息、看地等。“我們只收取他成交額的三個點”。　　土地金融將成未來發力點　　據瞭解，這種類似于“58同城”的土地中介，除了土流網外還有土資網，與土流網的模式類似，但其與各地土流站點的關係為品牌授權，只按年度收取授權費，不參與傭金分成。其市場部負責人蔡哲新告訴記者目前網站掛牌土地面積有八千多萬畝。　　伍勇告訴新快報記者，未來要將重心放在土地金融領域。他表示，現在有許多農民等將荒山、林地等地土地資源“存”入“土地銀行”（即簽訂委托書委托管理），土地銀行支付租金或其他收益。拿地後，土地銀行再將土地轉租或策劃項目實現收益。　　據瞭解，目前已有不少與土地有關的信托產品出現。今年10月10日，中信信托與安徽宿州埇橋區政府合作，成立了國內第一支土地流轉信托計劃，11月7日，“北京信托土地流轉信托計劃”也正式亮相。土地流轉信托，是指在堅持土地集體所有制和保障農民承包權的前提下，由政府出資設立的信托中介服務機構接受農民的委托，按照土地使用權市場化的需求，通過規範的程序將土地經營權在一定期限內依法自願、有償轉讓給其他公民或法人進行農業開發經營活動。而暨南大學公共管理學院副院長洪凱在接受新快報記者採訪時也表示，土地改革應該把沉澱在土地里的“死錢”變成“活錢”，拿社會的錢再推動產業升級。　　部分地區土地流轉政策一覽　　地區時間政策名稱主要內容　　廣東省2005年6月《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》　　　　　　　　重慶市2008年12月《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》　　山東省2012年3月《山東省城鄉建設用地增減掛�試點項目實施管理暫行辦法（試行）》　　　　　　　　　　安徽省2013年10月《關於深化農村綜合改革示範試點工作的指導意見》　　明確了集體建設用地使用權流轉的方式，規定了集體建設用地的條件，規定了可以使用集體建設用地的建設範圍，明確了集體建設用地使用權流轉辦理的程序。將農村集體建設用地按照“同地、同價、同權”的原則納入城鄉土地統一市場體系。　　推出了建設用地掛�指標交易的新模式。即“地票”。　　將若干擬整理複墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區（以下簡稱項目區），通過建新拆舊和土地整理複墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現建設用地總量不增加、耕地面積不減少、質量不降低、城鄉用地布局更合理的目標。　　在全省20個縣(區)開展農村綜合改革示範試點工作，將建立多元統一的農村土地市場。許莉蕓儲存