會客廳龐永民 1968年生于山西，迷你倉最平三年前來到開平開發裕邦·新外灘項目，現任裕邦·新外灘董事長。來到開平後，除了專注項目開發，龐永民還熱心公益事業，曾向開平市文化促進會捐贈110萬元人民幣，支持開平市文化事業的發展。一個山西“土豪”在開平建了一個很精緻的城市綜合體，這多多少少會讓人感到驚訝。“開盤的時候請了山西的朋友來，他們開玩笑說，這是山西人建的嗎？”龐永民對南都記者說。這一切，並不是一蹴而就的。從拿到地開始，龐永民足足花了兩年的時間來做市場調研、產品定位和項目規劃，“現在的房地產是知識密集型產業，不做調研不做好產品定位是不行的。”經驗 以前誰有信息誰賺錢 在龐永民看來，住宅和商業地產都將步入市場飽和階段，如果不能掌握市場規律，就會一不小心踩進了需求的外面。“一個社區商業體最少需要2公里半徑內有10萬以上居民，而且開發商要主導商業的營運管理，不能賣了樓就不管”，龐永民認為房地產最終會回歸到商品的本位，品質優良的項目才能取勝市場。2010年，龐永民剛剛來到開平的時候，有一些朋友勸過他，“朋友們對這裡的投資環境不太有信心”。不過龐永民年輕時候就已經有在廣東長期駐紮的經驗，這段經歷讓他對珠三角有了很深的瞭解。“以前做過鋁錠的生意，一年裡面有半年是住在佛山。”上世紀90年代，鋁材剛剛興起，佛山作為全國最大的鋁材生產基地，對鋁錠的需求很旺盛。“那時候鋁錠還是賣方市場，產量滿足不了市場需求，我們就從山西把鋁錠賣到廣東。”“當時有信息就能賺錢，記得山西關鋁供銷處只有一部直撥電話，廣東的鋁錠價格還得打電話問我。但是到了02年網絡變得發達，廣東的鋁錠價格他們都能知道，利潤空間就少了。”龐永民說自己早期的營商經歷都和貿易有關，“這也是我們喜歡做商業地產的原因，因為住宅和商品一樣賣完就和自己沒有太大關係了，而商業地產是有生命力的。”定位 一開始想做純住宅項目在龐永民看來，房地產和經營實體一樣，產品定位都需要盯緊自己的顧客。“要時刻記著，我們的顧客是誰，他們的需求是什麼？我們能給他們提供什麼。”最初來到開平時，龐永民給地塊規劃為純住宅項目，“當時對地方不熟悉，認為這個地方人氣不足以做商業，但後來經過市場調研發現，原來地塊的2公里半徑內有16萬多的居民，足夠支撐一個社區商業。”近兩年以來，江門出現了�多城市綜合體開發項目，以萬達為首的開發商在江門掀起了商業地產開發熱潮。據統計，目前江門在建的商業地產項目已經超過300萬平方米。“拿到地，蓋個樓就能賺錢的年代已經過去。”在龐永民看來，商業項目的集中開發，需要考慮市場的總體容量。“江門是僑鄉，華僑回鄉買鋪的觀念很深，所以商業地產的附加利潤也比較高商舖也好賣，所以可以理解開發項目比較多，但還是要考慮最終有沒有這麼多的消費人群。”在來開平之前，有朋友給龐永民介紹了外省的另外一個商業綜合體項目。該項目是在新城區規劃的中心，區位占優，但龐永民認為當地已經有多個綜合體在開發，已經超過總體城市的消費容量。“他們沒有分析出顧客究竟是誰，然後我能為顧客做些什麼。因為最終的消費者不是買家，而是來消費的人”，龐永民說，按照一般的開發思路，一個商業體需要把城市內最有錢、中度有錢和一般人群都囊括進來，“如果以賣樓為目的，就會看這個城市裡有購買力的人群有多少，例如100萬存款的人口有多少，再來定房子的價迷你倉。但我覺得應該先根據當地消費者的習慣，規劃業態和動線，再來看定價的問題。”優勢 第四代商業注重差異化競爭而對於在開平的項目，龐永民認為自己的優勢是差異化競爭。“商業首先要有人氣，幾萬平方米的商業體需要至少十萬人來支撐，如果是傳統的商業中心，操作起來更簡單。如果不是，則需要更好的運營管理。很關鍵的一點是開發商要有營運管理的決心。”龐永民談起商業地產的經營之道，“很多人就只以賣樓為目標，樓賣了就不管了，其實應該要定好自己的目標群體，如果我想招商的項目不來，我就自己出錢加盟，例如如果超市招不來，我就自己花錢開個超市。”龐永民認為商業綜合體能不能旺起來與開發商的引導有很大關係，“對開發商來說，拿出一千萬左右開個生鮮超市不是難事，而且超市旺起來以後，會有很多人願意接手，也是賺錢的。”“形態上我們自認為是第四代商業，要先考慮消費人群便利性，大家能開個車5分鐘就到的地方。然後是差異化競爭，開平已經有自己的傳統商業中心，是大家習慣去購物的地方。城市中心以零售百貨為主，而且消費者是進入一個大盒子里消費，我們是通過餐飲休閒娛樂和教育培訓把人吸引過來，而且我們的商業是開放式，人和商舖以及大自然都能和諧共榮。”對話房地產競爭將由品質決定勝負南都記者(以下簡稱南都)：在您看來，未來房地產會走向何處？龐永民：原來做房地產，成功沒有偶然性，有塊地就能賺錢。現在不一樣，現在是知識密集型。國八條之後市場就出現了轉折，一個是因為國家限制，另外市場已經達到飽和。現在報道說，大中城市樓價有70個在上漲，但全國有300多個大中城市，說明很多城市房價沒有漲，有很多城市還在跌。大家都在蓋樓，但招商落地在哪不知道，像賭博一樣。大家理論上一算，這些樓賣出去我們能賺多少錢，就開始建樓，但這些最終都要落在消費者身上，要有人住，有人來消費，最終都要市場化，房地產會回歸到商品的本質。例如買車，大家看到性能更好，款式更新的車會換掉舊車。以後房地產也一樣，產品的品質決定市場的勝負。南都：萬達開始做自己的電子商務平台，您認為這會是商業地產的趨勢嗎？龐永民：我們也在思考實體商業和電子商務的結合。馬雲的電子商務已經非常厲害，但區域性的電子商務還沒有冒起來，真正的生活便利沒有解決。現在大家上網買得更多是類似衣服、電子產品一類的商品，只是滿足了喜歡網購的人群。想象一下以後江門本地有一個知名的移動互聯網購物平台，大家網上購物首先想到它。而且做過實體商業根本不怕做電商，我們弄了幾萬平方米的綜合體，也是一個個商店往裡面裝，電商也一樣，只要肯下招商營運管理實體商業的功夫，相信做區域的實體和電子商務結合的商業綜合體也很簡單。南都：您怎麼看待近年來銀根緊縮的情況？龐永民：例如一個城市每年新增人口需要30萬平方米的房子，按每平方米成本3000元計算，建設成本大概10億。而建設之前，開發商要先拿地，按一般容積計算，可能需要200畝土，而且土地款要全款付清。在限制貸款之後，這裡面大概會有5億到6億的資金需要從民間借貸來，有的利息達到百分之三四，這些成本最終都會壓到房價上。而且政府可能不只放出來200畝土地，可能放了500畝。大家都認為房地產賺錢，都來拿地，都需要融資，全社會的錢就都湧了進來。前幾年大家都在空倒空，以前是全民房地產，後來是全民借貸，這裡面就有真正的泡沫。採寫：南都記者 張曉茜mini storage
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